Artykuł: Formalności przed budową domu – pozwolenie czy zgłoszenie?

Formalności przed budową domu – pozwolenie czy zgłoszenie?

Budowa domu jest wieloetapowym procesem, który wymaga załatwienia wielu formalności.Przed jej rozpoczęciem należy z aktualnymi przepisami prawnymi oraz zgromadzić wszystkie potrzebne dokumenty. Najwięcej czasu może nam zająć uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Samo kupno działki nie jest bardzo sformalizowanym procesem. Aby je sfinalizować, konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Jednak wcześniej powinniśmy sprawdzić stan prawny i techniczny. Ważne jest zweryfikowanie, czy sprzedawca ma odpowiedni tytuł prawny nieruchomości, czy obowiązuje dla niej plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający budowę domu, czy ma ona odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz mediów, czy nie ustawiono na niej obciążeń.

Decyzje i pozwolenia niezbędne do budowy domu w 2018 r. 

Pierwszy krok to sprawdzenie, czy w gminie, w której zamierzamy budować dom, jest przygotowany plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki plan jest i nasza działka należy do obszarów budowlanych, wtedy wystarczy, że udamy się do Wydziału Architektury Urzędu Gminy i złożymy wniosek o aktualny wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli natomiast gmina nie ma planu zagospodarowania, wtedy w Wydziale Architektury Urzędu Gminy musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu i zagospodarowania terenu (WZiZT). Przed złożeniem tego wniosku musimy mieć już wybrany projekt domu. Natomiast w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy musimy uzyskać kopię mapy zasadniczej. Przed rozpoczęciem budowy domu musimy jeszcze skompletować takie dokumenty jak: wyrys z mapy ewidencyjnej gruntu, wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich oraz przygotować charakterystykę budowanego obiektu.

Wykonanie projektu budowlanego

Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę domu musimy jeszcze zgłosić się do geodety, który sporządzi mapę sytuacyjno-wysokościową dla działki budowlanej. Mapa musi być przeznaczona do celów projektowych. Jeśli kupiliśmy projekt gotowy, należy zgłosić się do architekta z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptację projektu, czyli projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej oraz dostosowanie projektu architektoniczno-budowlanego do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu oraz do warunków na danym terenie. Architekt wraz z projektantami branżowymi dostosują fundamenty budynku do warunków gruntowo-wodnych (potrzebne są badania geologiczne), ponadto zaprojektuje trasy przyłączenia mediów oraz wjazd na działkę. Na nasze zlecenie architekt może dokonać także zmian w zakupionym projekcie. Na tym etapie projektu budowy domu należy też uzgodnić projekt zagospodarowania działki z zakładem energetycznym, wodociągowo-kanalizacyjnym, gazowniczym.

Pozwolenie czy zgłoszenie budowy domu

Do budowy domu w 2018 roku wystarczające będzie zgłoszenie budowy (do 2015 roku konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę domu). Organ administracyjny architektoniczno-budowlany będzie miał 30 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia. Jeśli po tym okresie nie ma odzewu ze strony urzędu, możemy rozpocząć prace budowlane. Jeżeli jednak organ stwierdzi braki w dokumentacji projektowej, wzywa inwestora do ich uzupełnienia w określonym terminie. W razie braku takiego uzupełnienia organ wnosi sprzeciw w drodze decyzji, a procedurę rozpoczyna się od początku. Integralną częścią zgłoszenia jest projekt budowlany, który dotychczas składany był jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Bez zatwierdzonego projektu nie zostaną przeprowadzone jakiekolwiek procedury budowlane. Na projekt składa się projekt architektoniczny (np. gotowe projekty domów) oraz projekt zagospodarowania działki, a także pozostałe wymagane uzgodnienia i opinie, np. badania geologiczne gruntu. Natomiast obecnie zgłaszając budowę nie musimy dołączać do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych. Nie mamy także obowiązku dołączania oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (przy drogach niższej klasy). Nowa ustawa zlikwidowała także obowiązek powiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego oraz projektanta o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót. Jeśli więc dysponujemy ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, możemy przystąpić do budowy domu.  Jeśli jednak stwierdzimy, że uzyskanie pozwolenia na budowę domu jest dla nas właściwą formą, ustawa wciąż dopuszcza taką możliwość.

Zdjęcia: Fotolia.com

Czytaj także