Dom na nowoczesnym osiedlu

System deweloperski opanował segment budownictwa wielorodzinnego, ale zyskuje w Polsce coraz większą rolę również w segmencie budownictwa jednorodzinnego. Deweloperska działalność w tym przypadku obejmuje zwykle wybudowanie całego osiedla domów jednorodzinnych. Zakup domu oparty jest na tych samych zasadach co zakup mieszkania. Deweloper buduje domy na zakupionej przez siebie działce, w trakcie budowy lub po jej zakończeniu sprzedaje je indywidualnym nabywcom. Po zakończeniu budowy odbieramy budynek w stanie do wykończenia, czyli w tzw stanie deweloperskim. Osiedle jest zagospodarowane, naszym zadaniem będzie jedynie wykończenie domu. Jako bonus uzyskujemy zaplanowaną architektonicznie przestrzeń, gdzie wykorzystane są takie same elementy małej architektury, jednakowe świetlenie i nawierzchnia ulic, dlatego całość jest spójna i gustowna. Ponadto przestrzeń osiedla jest funkcjonalna i pozwala korzystać z licznych udogodnień, takich jak place zabaw dla dzieci czy tereny rekreacyjne dla całych rodzin. Rozwiązanie to wydaje się więc mieć same atuty. Jak jednak poznać, że dziura w ziemi, w którą inwestujemy pieniądze, przeobrazi się w elegancki i nowoczesny fragment miasta?  

Plan osiedla domów od dewelopera

Podstawą do wyobrażenia sobie wyglądu osiedla nie powinny być foldery reklamowe, zazwyczają przedstawiają one wyidealizowany obraz. Weryfikację projektu rozpocznijmy od obejrzenia planu zagospodarowania osiedla. To między innymi na jego podstawie deweloper uzyskał pozwolenie na budowę, musi się więc go trzymać. Z dokumentacji tej dowiemy się, jakie przyjęte będą rozwiązania dotyczące dojazdów, dróg wewnętrznych, oświetlenia, ogrodzenia, terenów zielonych, położenia śmietników, placów zabaw i zewnętrznych miejsc parkingowych. Ogromne znaczenie ma dokładne sprawdzenie położenia osiedlowej infrastruktury – to ważne, jeśli zależy nam, aby nie zamieszkać przy podziemnej przepompowni ścieków lub zbiorczym szambie. Z kolei analiza rzędnych wysokościowych oraz układu odwodnienia terenu pozwoli uniknąć zamieszkania w miejscu najniższym, narażonym na zalanie przy każdej nawałnicy i awarii odwodnienia.

Warto też sprawdzić, jak usytuowane będą względem siebie ogrody – intymność wypoczynku na zewnątrz może zadecydować o jakości życia. Wielu deweloperów pozostawia wykończenie najbliższej przestrzeni przydomowej w gestii właścicieli.

Projekt domu od dewelopera

Typ domów w osiedlach budowanych przez deweloperów często jest zróżnicowany – są to zarówno jednorodzinne domy wolnostojące, domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz miejskie wille – domy podzielone na kilka mieszkań. Zazwyczaj przyciąga naszą uwagę dopracowana architektura domów i wykończenie zgodne z najnowocześniejszymi trendami. Są to jednak w dużej mierze projekty powtarzalne – budowane według tylko kilku wariantów przyjętych przez dewelopera. Na zaplanowanie układu funkcjonalnego możemy więc nie mieć dużego wpływu. Drugą sprawą jest projekt budowlany budynku obejmujący zastosowane materiały i rozwiązania techniczne. Przed ostateczną decyzją o kupnie domu na rynku pierwotnym należy prosić o wgląd do dokumentacji – projekt budowlany i wykonawczy powinny być precyzyjne, inaczej istnieje podejrzenie, że deweloper będzie chciał np. zaoszczędzić na materiałach. Musimy również poznać zasady, według których mierzona jest powierzchnia domu stanowiąca przedmiot umowy. Dokonywana ona musi być według tak zwanej normy ISO, czyli po wewnętrznym obrysie wyprawionych ścian (nie jak dotychczas bywało – w stanie surowym). Pomiar przeprowadzany jest z uwzględnieniem zasady przeniesionej ze starej normy, która części pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m (pod skosami dachu, podestem czy niskim stropodachem) każe zaliczać w 50%, a powierzchnie o wysokości poniżej 1,40 m – pomijać w zestawieniach.

Transakcja zakupu domu od dewelopera

Dom od dewelopera można kupić praktycznie na każdym etapie budowy – począwszy od momentu tzw. przedsprzedaży, którą może uruchomić deweloper natychmiast po uzyskaniu pozwolenia na budowę, aż do zakupu wybudowanego już domu. Dzisiaj nie musimy obawiać się sytuacji, że deweloper nas oszuka lub splajtuje w trakcie prowadzonej inwestycji. Obecnie obowiązujące  przepisy prawne chronią nabywców nieruchomości, którzy wpłacili pieniądze przed zakończeniem inwestycji. Tzw. ustawa deweloperska zawiera procedurę, według której pieniądze inwestora trafiają na rachunek powierniczy kontrolowany przez bank, co pozwala w razie upadłości dewelopera na ich odzyskanie przez inwestora. Dodatkowym zabezpieczeniem jest to, że umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego, do którego deweloper musi dostarczyć tzw. prospekt informacyjny o inwestycji, w którym zawarty jest jej aktualny stan prawny. Mamy również spore bezpieczeństwo co do jakości materiałów użytych na budowie – muszą one być zgodne z dołączoną do aktu notarialnego dokumentacją oraz wizualizacjami. Już na etapie podpisania umowy przedwstępnej będziemy wiedzieli, jakie zostaną użyte do budowy materiały i jakie technologie zostaną zastosowane. Dom od dewelopera można użytkować po podpisaniu u notariusza umowy przeniesienia własności nieruchomości. Są też sytuacje, że własność nie jest przenoszona, a deweloper udziela jedynie prawa do użytkowania wieczystego działki i stojącego na niej domu. Zanim jednak nastąpi umowa przeniesienia własności musi być przeprowadzony odbiór techniczny budynku. Może on nastąpić, gdy deweloper ma już pozwolenie na jego użytkowanie lub powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w ustalonym czasie nie zgłosił sprzeciwu w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

zdjęcia: K. Jankowska, fotolia.com